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もうずっと前に感じる、ワールド・ベースボール・クラシック（WBC）も終わり、春がやってきました。

花粉症に苦しむ方にとっては桜どころではないという声も聞こえてきます。

さて、今回は枚方市の不動産売却において、「ハザードマップに載っている物件は売れない？」というお話。

地震列島の日本では、いつどこで地震が起きてもおかしくありません。

物件を売却したいと考えたとき、自分の所有地がハザードマップの浸水想定区域に入っていると、「売れにくいのではないか」「相場より安くなってしまうのではないか」と不安を感じる方も少なくありません。

実際には浸水想定区域に指定されていることが、必ずしも大きく価格に影響するとは限りません。

本記事では、スムーズに売却するために知っておきたい、ハザードマップと土地価格の関係についてわかりやすく解説します。

1．ハザードマップとは？

ハザードマップとは、災害が想定される範囲や避難場所、避難経路などを示した防災用の地図を指します。

各市区町村が作成しており、洪水や土砂災害などのリスクがあるエリアを視覚的に把握できるよう、色分けで表示されているのが特徴です。

また、ハザードマップには複数の種類があり、自治体の公式サイトやハザードマップポータルサイトなどから手軽に確認することができます。

下記は枚方市の「令和7年度版　防災ガイド（ハザードマップ）について」から引用した、枚方市防災ガイド（全域ガイド）のリンクです。

枚方市中部のハザードマップ （枚方市役所内のPDFファイルが開きます）

枚方市北部のハザードマップ （枚方市役所内のPDFファイルが開きます）

枚方市南部のハザードマップ （枚方市役所内のPDFファイルが開きます）

枚方市東部のハザードマップ （枚方市役所内のPDFファイルが開きます）

ハザードマップには他にも下記のような種類のハザードマップがあります。

• 洪水ハザードマップ
• 内水（雨水出水）ハザードマップ
• 高潮ハザードマップ
• 津波ハザードマップ
• 土砂災害ハザードマップ
• 地震（ゆれやすさ）ハザードマップ
• 火山ハザードマップ
• 宅地ハザードマップ

　

2．ハザードマップの浸水想定区域に含まれている土地でも、問題なく売却することは可能です。

ハザードマップの浸水想定区域に該当している土地であっても、売却自体は可能です。

浸水リスクがあるという理由だけで大きく評価が下がるケースは多くなく、適切に進めれば問題なく取引は成立します。

ただし、浸水想定区域に含まれていることにより、事前に押さえておくべき注意点があるのも事実です。

ハザードマップの内容を正しく理解したうえで、計画的に売却を進めることが重要です。

　

3．ハザードマップに載っている土地が売れる理由

土地がハザードマップの浸水想定区域に含まれていても、売却は可能です。

では、なぜこうした条件下でも取引が成立するのでしょうか。

本章では、ハザードマップの影響を過度に受けずに土地を売却できる理由について詳しく解説します。

これらのポイントを理解することで、災害リスクが想定される土地であっても、円滑な売却につなげることができます。

　

3-1　土地の評価にハザードマップは影響しない

そもそも、土地がハザードマップの浸水想定区域に含まれていること自体が、直接的に価格へ影響するわけではありません。

土地の価格は、路線価や地価公示といった公的指標に加え、周辺で実際に成約した事例などをもとに形成されます。

これらの公的価格は、不動産鑑定士によって災害リスクも含めて総合的に評価されたうえで算出されています。

さらに、個別の土地については形状や面積、立地条件、利便性などを踏まえて最終的な売出価格が決まります。

このような仕組みで価格が形成されるため、売出価格の設定においてハザードマップの該当有無が単独で大きな影響を与えることはありません。

不動産会社に査定を依頼する場合でも、浸水想定区域に含まれていることのみを理由に評価が下がるケースは限定的です。

したがって、ハザードマップを理由に売却が難しくなると過度に懸念する必要はないといえます。

　

3-2　そもそも災害に遭わない土地はない

日本は地震や台風、豪雨などの自然災害が多く、完全にリスクを避けられる土地を見つけることは難しいといえます。

仮に浸水や土砂災害の危険性が低いエリアであっても、別の災害リスクが存在する可能性は否定できません。

また、現在はハザードマップの対象外であっても、将来的に見直しによって該当区域に含まれるケースも考えられます。

そのため、土地を購入する側も、日本で不動産を取得する以上、一定の災害リスクが伴うことを前提に判断しています。

こうした背景から、ハザードマップに掲載されていることだけを理由に、売却を過度に不安視する必要はありません。

　

3-3　ただし買主次第では価格が変動することも

ハザードマップで浸水想定区域に該当している場合でも、必ずしも価格が変動しない、あるいは評価に一切影響しないとは限りません。

土地の売却価格は最終的に売主と買主の合意によって決まるため、リスク要因として認識されれば、買主から価格交渉が行われる可能性があります。

評価自体に大きな変化がなくても、実際の成約価格が調整されるケースは十分に考えられます。

そのため、ハザードマップの存在を過度に懸念する必要はないものの、売却時には買主の判断によって価格が変動する可能性がある点は、あらかじめ理解しておくことが重要です。

4．ハザードマップで知っておきたい注意点

近年はハザードマップの整備が進み、誰でも手軽に確認できる環境が整っています。

一方で、内容を正しく理解せずに利用すると誤った判断につながる可能性もあるため、事前に基本的な注意点を押さえておくことが重要です。

不動産の売買において意識すべきポイントは、主に次のとおりです。

• 不動産売買ではハザードマップの説明義務がある
• 自然災害による売主の賠償責任はない
• ハザードマップは変更・更新される

4-1　不動産売買ではハザードマップの説明義務がある

近年の自然災害の頻発を受け、令和2年7月に宅地建物取引業法が改正されました。

これにより、不動産売買時に交付される重要事項説明書には、水防法に基づく水害ハザードマップの有無や対象物件の位置を記載することが義務化され、同年8月28日から施行されています。

この制度により、購入予定の土地が浸水想定区域に該当しているかどうかを把握しないまま取引が行われることはなく、事前にリスク情報が共有される仕組みとなっています。

　

4-2　自然災害による売主の賠償責任はない

売買した不動産に、通常の利用ができないほどの不具合があり、かつそれについて売主に責任がある場合に問われるのが契約不適合責任です。

一方で、自然災害による被害については売主の過失とはみなされないため、原則として契約不適合責任の対象にはなりません。

自然災害は事前に完全に予測することが難しく、売主の責任として扱うことができないためです。

たとえば、地震の発生によって引き渡し予定だった土地が損壊し、契約どおりに引き渡せなくなった場合などが該当します。

　

4-3　ハザードマップは変更・更新される

ハザードマップは一度作成されて終わりではなく、災害の発生や新たな知見の蓄積に応じて随時見直し・更新されるものです。

自然災害は予測しきれない側面があり、実際の被害状況を踏まえて想定区域が変更されることもあります。こうした更新を重ねることで、防災情報としての精度が維持されています。

そのため、重要事項説明の時点で浸水想定区域に含まれていなかったとしても、将来的に対象となる可能性は否定できません。

現時点で該当していないことが、将来にわたる安全性を保証するものではない点は理解しておく必要があります。

　

5．ハザードマップに掲載された土地売却を成功させるには

ハザードマップは作成して終わりではなく、災害の発生状況や新たなデータの蓄積に応じて見直し・更新が行われるものです。

自然災害には不確実性が伴うため、実際の被害結果を踏まえて想定区域が変更されることもあります。

こうした更新によって、ハザードマップは防災情報としての精度を維持しています。

そのため、重要事項説明の時点で浸水想定区域に該当していなかった場合でも、将来的に対象となる可能性はあります。

現時点で該当していないことが、そのまま将来の安全性を保証するものではない点は理解しておく必要があります。

　

5-1　過去の浸水被害は正直に告知する

水防法に基づく水害ハザードマップについては、売買契約時の重要事項説明での説明が義務化されています。

ただし、それ以外の情報を伝えなくてよいというわけではありません。

とくに、過去に浸水被害が発生している場合は、事実を正確に開示することが重要です。

対象地だけでなく、周辺での被害についても把握している範囲で伝える必要があります。

浸水被害の履歴を知ることで、買主はリスクを踏まえた対策を検討できるようになります。

一方で、こうした情報を伝えずに取引を進めると、後々のトラブルにつながる可能性もあります。

過去の被害状況については、周辺環境も含めて正確に説明することが求められます。

　

5-2　災害に遭った土地は売れにくいことも

なお、災害履歴のある土地は売却が難しくなるケースもあります。

特に発生から時間が経っていない場合は、心理的な影響により購入を控える動きが見られることもあります。

ただし、必ずしも価格が下落するとは限りません。災害を契機にインフラ整備や防災対策が進み、結果として評価が維持または上昇する事例も存在します。

実際の売却価格は売主と買主の合意によって決まるため、市場の反応を見ながら柔軟に販売戦略を調整することが重要です。

　

5-3　もし売れなければ不動産買取も視野に

また、一般の仲介で買主が見つからない場合には、不動産会社による買取という選択肢もあります。

買取は不動産会社が直接購入するため、短期間で現金化できる点が特徴です。市場価格よりも低くなる傾向はありますが、手間や時間を抑えて売却できるメリットがあります。

浸水想定区域に含まれている土地であっても、その条件を前提に買取が行われるため、売却が長期化するリスクを回避できます。

長期間にわたり売却できない状態が続くと、市場において売れ残りという印象を与える可能性があります。状況に応じて早期に買取を検討することで、円滑な売却につなげることができます。

（大手不動産ポータルサイト「リビンマッチ様の記事を一部引用、加筆させていただいております。記事は予告なく削除する場合がございますのでご了承ください）

　

今回のコラムでは、
枚方市のハザードマップ、ハザードマップ上の物件が売れない？
について紹介しました。

当社（株）タイヨーホームは創業50年の椎葉グループ。

住宅の購入はもちろん、売却をお考えの方には無料査定をおすすめします。

お客様が売却を決められ、購入者様が契約をするまで費用はかかりません。

また、上記記載の通り、通常の仲介での売却が難しく急がれている方などには、物件の買取も行っております。

お問い合わせも査定も無料です。

まずは、不動産売却についてご相談ください。

お客様のお力に必ずなります。

今回もお読みいただきありがとうございました！