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7月28日午後4時27分ごろに発生した熊本を震源地とする地震により、被災された方、ならびにご家族の皆様に心よりお見舞いを申し上げます。

また、現在も不安な日々を過ごされている皆様の安全を深くお祈りいたします。

断水や停電など、当たり前にあると思うライフラインの重要さを痛感します。

一日も早い復興を願っております。

　

「今の家にはまだ住宅ローンが残っているけれど、そろそろ住みかえを考えたい」

——そんな悩みを持つ方は少なくありません。

結論から言うと、住宅ローンが残っていても住みかえは十分可能です。

しかし、いくつかの仕組みと注意点を理解しておく必要があります。

この記事では、住宅ローンが残った状態での住みかえの基本的な考え方から、資金計画の立て方、利用できる税制優遇までを分かりやすく整理します。

　

住宅ローンが残っていても売却できる理由

　家を売るときには、原則としてその家に設定されている「抵当権」を外す必要があります。

抵当権とは、金融機関がローンの担保として不動産に設定する権利のことです。

住宅ローンを完済すれば抵当権は抹消され、買主に安心して物件を引き渡せるようになります。

ここで大切なのは、「売却前に自己資金で完済しなければならない」わけではないという点です。

多くのケースでは、家の売却代金を使ってローンを完済します。

売却額がローン残債を上回っていれば、決済のタイミングで一括返済し、抵当権を抹消して引き渡す、という流れが一般的です。

問題になるのは、売却額がローン残債に届かない「オーバーローン」の状態です。

この場合は、不足分を自己資金で補うか、後述する「住みかえローン」を検討することになります。

　

住みかえの進め方：売り先行と買い先行

住みかえには大きく分けて2つの進め方があります。

比較項目	売り先行	買い先行
資金計画の立てやすさ	立てやすい（売却額が先に確定）	やや不安定（売却額が未確定）
二重ローンのリスク	低い	高くなりやすい
仮住まいの必要性	必要になる場合がある	基本的に不要
新居探しの余裕	期限に追われやすい	じっくり探せる

売り先行

売り先行は、今の家を売ってから新居を探す方法です。

売却額が先に分かるため予算が立てやすく、ローンを二重に抱えるリスクも抑えられます。

一方で、引き渡しから新居入居までの間、賃貸などの仮住まいが必要になることがあります。

買い先行

買い先行は、新居を先に契約してから今の家を売る方法です。

仮住まいを避けられ、新居をじっくり探せるメリットがありますが、今の家が売れるまでは新旧2本のローンを同時に抱える「二重ローン」の状態になりやすく、家計の負担が大きくなる点には注意が必要です。

　

どちらが向いているかは、資金の余裕度やライフスタイル、新居への希望条件の強さによって変わります。不動産会社に相談しながら、家計に無理のない方法を選ぶとよいでしょう。

　

オーバーローンのときに使える「住みかえローン」

売却額だけではローン残債を完済できない場合に検討したいのが、住みかえローンです。

これは、今の家のローン残債と新居の購入資金をまとめて一本化して借り入れるローンです。

たとえば、ローン残債が400万円残っている状態で、新居の購入に3,000万円必要な場合、住みかえローンを利用すれば合計3,400万円を新たな住宅ローンとして借り入れ、残債の完済と新居購入を同時に行うことができます。

住みかえローンには次のような特徴があります。

メリット

• 手持ち資金を大きく減らさずに住みかえができる
• オーバーローンでも売却をあきらめずに済む

注意点

• 借入額が増える分、月々の返済負担も大きくなる
• 一般的に、売却する家と購入する家の引き渡しを同日に設定する必要があり、スケジュール調整がシビアになる
• 借入額が大きくなるため、通常の住宅ローンより審査が厳しくなる傾向がある

利用を検討する際は、複数の金融機関で条件を比較し、無理のない返済計画になっているかを慎重に確認することが大切です。

　

住みかえ時に使える主な税制優遇

住みかえで売却益が出た場合、条件を満たせば税負担を軽減できる制度があります。

代表的な3つを紹介します。なお、これらは併用できず、いずれか1つを選択して適用することになります。

1. 3,000万円の特別控除

マイホームを売却して得た譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

売却益がこの範囲に収まれば、譲渡所得税はかかりません。

適用には、居住用財産であることや、親子・夫婦間などの特別な関係者間の売買でないことなどの条件があります。

2. マイホームの買換え特例（課税の繰り延べ）

一定要件を満たすマイホームの買い換えについて、売却時の譲渡益への課税を、将来その買い換えた家を売るときまで先送りできる制度です。

非課税になるわけではなく、あくまで納税を繰り延べる仕組みである点に注意しましょう。

所有期間10年超、床面積などの要件があるほか、この特例は税制改正のたびに適用期限が見直されており、2026年度の税制改正大綱では適用期限が2027年12月31日まで延長される見通しが示されています。

適用を検討する際は、売却・購入のタイミングで最新の期限や要件を必ず確認してください。

3. 譲渡損失の損益通算・繰越控除

売却によって損失が出た場合、その損失を給与所得など他の所得と相殺できる制度です。相殺しきれなかった損失は、翌年以降最大3年間繰り越して控除できます。住宅ローンが残った状態での売却で損失が出やすいケースにおいて、税負担を軽くできる可能性があります。

いずれの制度も、適用を受けるには売却した翌年に確定申告が必要です。要件や有利不利の判断は状況によって異なるため、税理士や不動産会社など専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

　

まとめ

住宅ローンが残っていても、住みかえは決して珍しいことではありません。ポイントは次の４つです。

• 売却代金でローンを完済するのが基本の流れ
• 売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを理解し、家計に合った進め方を選ぶ
• オーバーローンの場合は住みかえローンという選択肢もある
• 売却益が出た場合は、税制優遇の活用も検討する

住みかえを成功させるカギは、早い段階で「今の家がいくらで売れそうか」を把握しておくことです。

今回のコラムでは、
「住宅ローンが残っていても住みかえはできる？知っておきたい仕組みと注意点」
について紹介しました。

当社（株）タイヨーホームは創業50年の椎葉グループ。

住みかえに関するご相談・無料査定を承っております。

「売り先行と買い先行のどちらが向いているか分からない」「住みかえローンを利用できるか知りたい」など、些細なことでもお気軽にご相談ください。

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お客様のお力に必ずなります。

今回もお読みいただきありがとうございました！

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