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肌寒い季節が訪れて参りました。

今年は、台風が10月になっても発生したり、線状降水帯の被害で多くの水害が起こったりと異常な気象の多い年ですね。

さらに、AIは便利ではあるものの、使い方を誤ると不正なアクセスなどで、多くの企業が侵入される事件が多発。

ほんとに今の便利は果たして便利と呼べるんでしょうか。。

　

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さて、今回のコラムは、土地の境界がわからなくても家や土地は売却できるのでしょうか。境界標が見つからない場合や測量図がない場合の対応、測量が必要になるケース、隣地との境界確認について、不動産売却前に知っておきたいポイントを解説します。

　

土地の境界がわからない家は売却できる？

長年住んでいた家や、親から相続した実家を売却しようとしたとき、土地の境界がどこにあるのかわからないことがあります。

　

このような場合でも、家や土地の売却が必ずできなくなるわけではありません。

ただし、境界がはっきりしていないと、買主が購入をためらったり、売却後に隣地の所有者とトラブルになったりする可能性があります。

土地の境界は、不動産を売却する際に確認しておきたい大切な項目のひとつです。

　

土地の境界とは？ブロック塀が境界とは限りません

境界を示す「境界標」

土地の境界とは、自分の土地と隣の土地を分ける線のことです。

その位置を示すために、地面にコンクリート製の杭や金属製のプレートなどが設置されていることがあります。これらを「境界標」と呼びます。

境界標は、道路との境目や隣の土地との境目などに設けられていますが、古い住宅では見つからない場合もあります。

また、ブロック塀やフェンスが土地の境目にあるからといって、その位置が正しい境界とは限りません。

塀がどちらか一方の敷地内に建てられていることもあるため、見た目だけで判断するのは避けたいところです。

　

登記上の境界と所有権の境界

土地の境界には、法律上、異なる意味を持つ2つの境界があります。

ひとつは「筆界（ひっかい）」と呼ばれるもので、土地が登記されたときに定められた区画の境目です。

もうひとつは「所有権界（しょゆうけんかい）」と呼ばれ、土地の所有者が権利を持っている範囲の境目です。

通常は同じ位置にありますが、土地の一部を譲り渡した場合などには、一致しないこともあります。（※1）

不動産売却では、こうした境界の状況を確認しておくことが重要になります。

　

不動産売却の前に測量は必要？

すべての土地で測量が必要なわけではありません（※2）

土地を売却する際、必ず新しく測量しなければならないという法律上の決まりはありません。

過去の測量図が残っていて、境界標の位置も確認できる場合には、新たな測量を行わずに売却できることもあります。

一方、境界標がなく、土地の範囲がはっきりしていない場合には、測量を求められることがあります。

不動産の売買では、売主が買主に土地の境界を示すことが一般的に求められます。ただし、すべての売買で確定測量が法律上義務付けられているわけではありません。

売買契約で境界の明示や測量図の交付を約束した場合には、その内容に沿った対応が必要です。境界が確認できない場合は、その状況を買主に説明し、売買条件について合意しておくことが大切です。

　

測量ではどんなことをするの？

土地の境界を確認するための測量では、法務局にある資料や過去の測量図などを調べ、現地の状況と照らし合わせます。

必要に応じて隣地の所有者にも立ち会ってもらい、境界の位置を確認します。

土地の境界調査や、土地の表示に関する登記に必要な測量などを専門に行うのが「土地家屋調査士」です。

境界の確認が必要な場合には、土地家屋調査士への相談が考えられます。

　

隣の土地との境界がはっきりしない場合は？

隣地の所有者との確認が必要になることも

境界標が見つからなかったり、過去の測量図と現地の状況が異なっていたりする場合には、隣地の所有者と境界を確認することがあります。

長年住んでいる家でも、隣地の所有者が変わっていたり、以前の所有者同士でどのような確認をしていたのかわからなかったりすることがあります。

隣地の所有者が立ち会えない場合でも、直ちに売却ができなくなるわけではありません。ただし、境界の確認方法や売買条件について、個別の検討が必要になることがあります。

こうした問題は、売却を進める前に確認しておくことで、買主との行き違いを防ぎやすくなります。

　

境界について意見が合わないときは？

隣地の所有者と境界について意見が合わない場合には、法務局の「筆界特定制度（※3）」を利用できることがあります。

この制度は、法務局の筆界特定登記官が資料の調査や現地の状況などを踏まえて、登記上の境界である「筆界」の位置を特定するものです。

ただし、土地の所有権がどこまで及ぶかを決める制度ではありません。

境界をめぐる問題にはさまざまな事情があるため、土地家屋調査士などの専門家に相談しながら対応を検討することが大切です。

　

境界がわからない家を売却する前に確認しておきたいこと

境界がはっきりしないからといって、すぐに測量を依頼する必要があるとは限りません。

売却を考えている場合は、次のような点を確認しておくとよいでしょう。

• 土地の境界標が残っているか
• 過去の測量図や境界確認に関する書類があるか
• 隣地との境界について問題が起きていないか
• 売却にあたって新たな測量が必要になるか

測量には費用や時間がかかるため、売却の条件が決まる前に依頼することが適切とは限りません。

所有している土地の状況を確認し、当社タイヨーホームや土地家屋調査士と相談したうえで判断することをおすすめします。

　

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参考資料・関連情報

• ※1　e-Gov法令検索「不動産登記法」（第123条）
  https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
• ※2　公益財団法人 不動産流通推進センター「境界明示に関する媒介業者の責任範囲」
  https://www.retpc.jp/archives/9418/
• ※3　法務省「筆界特定制度」
  https://www.moj.go.jp/MINJI/minji104
• （参考）　三井住友トラスト不動産「不動産売買契約に関するQ&A」
  https://smtrc.jp/useful/qa/baibaikeiyaku/qa-baibaikeiyaku_07.html

今回のコラムでは、
「家の境界がわからなくても売却できる？土地の境界と測量について」
について紹介しました。

枚方市で家や土地の売却をお考えの方へ

長年住んでいた家や相続した実家では、土地の境界に関する書類が残っていなかったり、境界標が見つからなかったりすることもあります。

そのような場合でも、売却できる可能性はあります。

大切なのは、境界がわからないまま売却を進めるのではなく、現在の土地の状況を把握し、必要な対応を確認することです。

当社（株）タイヨーホームは創業50年の椎葉グループ。

タイヨーホームでは、枚方市を中心とした不動産売却のご相談を承っています。

• 「古い家なので境界がわからない」
• 「測量が必要なのか知りたい」
• 「相続した土地を売却したい」

このようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。

お問い合わせも査定も無料です。

まずは、不動産売却についてご相談ください。

お客様のお力に必ずなります。

今回もお読みいただきありがとうございました！